Mieszkanie do remontu. Sprzedać czy inwestować?

Stare, odziedziczone mieszkanie, lokal kupiony okazyjnie lata temu, czy po prostu nieruchomość zniszczona przez czas – wielu właścicieli staje przed tym samym dylematem. Posiadamy kapitał zamrożony w murach, ale mury te wymagają ogromnych nakładów. Pojawia się fundamentalne pytanie: mieszkanie do remontu sprzedać czy inwestować?

Diagnoza: „Mieszkanie do remontu” to nie jest jedna kategoria

Kluczowe jest zrozumienie, o jakim „remoncie” mówimy. Błędem jest wrzucanie wszystkich lokali do jednego worka.

1. Mieszkanie do odświeżenia (Home Staging): Lokal ma sprawną elektrykę, rury są w porządku, a układ jest funkcjonalny. Wymaga jedynie malowania, nowych paneli podłogowych i wyniesienia starych mebli. Jest to inwestycja niskiego ryzyka, która podnosi atrakcyjność wizualną dla kupującego.

2. Mieszkanie do generalnego remontu: Wymaga wymiany całej instalacji elektrycznej i wodno-kanalizacyjnej. Okna są nieszczelne, tynki odpadają, a układ pomieszczeń jest niefunkcjonalny (np. przechodnie pokoje). To jest inwestycja wysokiego ryzyka, o wysokim kapitale i długim czasie realizacji.

W tym artykule skupiamy się głównie na tej drugiej kategorii, gdyż to ona generuje największe dylematy.

Opcja 1: Inwestycja w remont mieszkania przed sprzedażą

Scenariusz ten zakłada, że właściciel decyduje się wyłożyć własne środki (lub zaciągnąć kredyt) na odnowienie lokalu, aby następnie sprzedać go z zyskiem na wolnym rynku.

Czy opłaca się remontować mieszkanie przed sprzedażą?

Potencjalne zyski mogą być kuszące. Mieszkanie „do wejścia” trafia do znacznie szerszej grupy odbiorców – głównie do osób posiłkujących się kredytem hipotecznym, które chcą się szybko wprowadzić.

Zalety remontu:

• Potencjalnie wyższa cena sprzedaży (nawet o 20-40% w zależności od lokalizacji i standardu).

• Większe zainteresowanie na portalach ogłoszeniowych.

• Szybsza sprzedaż po zakończeniu remontu.

Realne koszty i ryzyka remontu

Zanim podejmiemy decyzję, musimy skonfrontować potencjalny zysk z realiami rynkowymi. Koszty remontu mieszkania przed sprzedażą są dziś ogromne i obarczone dużym ryzykiem.

1. Koszty materiałów i robocizny: Ceny materiałów budowlanych są niestabilne, a dostępność dobrych, terminowych ekip remontowych jest bardzo ograniczona. Łatwo jest niedoszacować budżetu.

2. Ryzyko „odkrywki”: W starym budownictwie niemal każdy generalny remont wiąże się z nieprzewidzianymi problemami (np. zagrzybienie, pęknięte stropy, wadliwe piony), które drastycznie windują ostateczne koszty remontu.

3. Zamrożony kapitał: Właściciel musi wyłożyć od 50 000 zł do nawet 200 000 zł „z góry” i zamrozić te środki na wiele miesięcy.

4. Czas: Generalny remont (projekt, ekipa, wykonanie) to minimum 3-6 miesięcy. Przez ten czas nadal ponosimy koszty utrzymania lokalu (czynsz, media).

5. Pułapka „Flippingu”: Właściciel indywidualny nie jest profesjonalnym flipperem. Nie ma zniżek w hurtowniach, stałych ekip ani doświadczenia w optymalizacji kosztów. Ryzyko, że remont „zje” cały potencjalny zysk, jest bardzo wysokie.

Opcja 2: Sprzedaż mieszkania do remontu w stanie „AS-IS”

To scenariusz, w którym właściciel podejmuje decyzję o nieinwestowaniu ani złotówki więcej. Sprzedaje nieruchomość w takim stanie, w jakim jest, akceptując niższą cenę w zamian za inne korzyści.

Zalety sprzedaży „tak jak stoi”

1. Natychmiastowy kapitał: Pieniądze ze sprzedaży można uzyskać niemal od ręki.

2. Brak ryzyka inwestycyjnego: Nie interesują nas rosnące ceny materiałów ani nierzetelni wykonawcy.

3. Oszczędność czasu: Nie tracimy miesięcy na nadzorowanie remontu.

4. Brak stresu: Unikamy całego skomplikowanego procesu logistycznego i organizacyjnego.

Wada jest jedna, ale kluczowa: niższa cena ofertowa.

Jak sprzedać mieszkanie do generalnego remontu?

Decydując się na opcję nr 2, napotykamy kolejny problem. Jak sprzedać mieszkanie do remontu, skoro większość kupujących szuka lokali „do wejścia”?

Typowy nabywca (młoda rodzina z kredytem) boi się takich nieruchomości. Banki również podchodzą do nich niechętnie – operat szacunkowy (wycena) lokalu w stanie agonalnym może być bardzo niski, co utrudnia uzyskanie kredytu w odpowiedniej wysokości.

Targają nami sprzeczne emocje: sprzedać czy remontować mieszkanie? Jeśli wybieramy sprzedaż, tradycyjny rynek jest bardzo trudny. Nabywcy na portalach to głównie profesjonalni inwestorzy, którzy będą negocjować cenę do absolutnego minimum.

Aspekt prawno-podatkowy, o którym mało kto mówi

Decydując się na remont, wchodzimy na pole minowe podatku dochodowego (PIT). Zgodnie z Ustawą o podatku dochodowym od osób fizycznych (Art. 10 ust. 1 pkt 8), sprzedaż nieruchomości przed upływem 5 lat od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie, rodzi obowiązek zapłaty 19% podatku od dochodu.

Jeśli remontujemy, aby sprzedać z zyskiem (np. mieszkanie ze spadku nabyte 2 lata temu), wpadamy w ten podatek. Co prawda, Art. 22 ust. 6c tejże ustawy pozwala na odliczenie kosztów remontu jako kosztów uzyskania przychodu, ale muszą być one udokumentowane imiennymi fakturami VAT.

W praktyce oznacza to ogromną biurokrację. Zatrudnianie ekipy „na umowę”, a nie „na fakturę”, pozbawia nas możliwości odliczenia tych kosztów, co czyni całą inwestycję jeszcze mniej opłacalną.

Kiedy lepiej sprzedać mieszkanie do remontu? Wnioski

Opłacalność remontu mieszkania na sprzedaż jest dziś bardzo wątpliwa dla przeciętnego właściciela.

Remontuj (tylko kosmetycznie), jeśli:

• Masz wolne środki i nadwyżkę czasu.

• Mieszkanie wymaga tylko „odświeżenia”, a nie generalnej rewolucji.

• Lokalizacja jest absolutnie premium.

Sprzedaj „AS-IS”, jeśli:

• Mieszkanie wymaga generalnego remontu (instalacje, okna, tynki).

• Nie masz czasu, gotówki ani wiedzy, by nadzorować inwestycję.

• Chcesz uniknąć ryzyka związanego z kosztami i wykonawcami.

• Potrzebujesz gotówki szybko i cenisz sobie pewność transakcji.

Dla osób wybierających drugą, bezpieczniejszą ścieżkę, idealnym rozwiązaniem jest mieszkanie do skupu. Profesjonalne firmy, takie jak Velodomo, specjalizują się w takich nieruchomościach. Kupujemy je za gotówkę, bierzemy na siebie całe ryzyko remontowe i prawne.

Jeśli stoisz przed dylematem „sprzedać czy inwestować”, a Twoje mieszkanie kwalifikuje się do generalnego remontu, szybki skup nieruchomości jest najbardziej racjonalną, bezpieczną i efektywną czasowo decyzją. Zapraszamy do kontaktu na Velodomo.pl – oferujemy bezpłatną wycenę i natychmiastową ofertę gotówkową.

Artykuł sponsorowany